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管益忻教授的博客

 
 
 

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管益忻,1938年出生,青岛人。著名经济学家、经济学研究员、教授、著名战略管理与企业文化学家、著名城市战略规划专家、理论+实战派企业咨询专家。中国企业文化、客户经济研究第一人。《经济学家周报》主编,清华大学新经济与新产业研究中心首席顾问,中央军委办公厅原理论秘书,中国决策科学院院长,中国发展战略学研究会副理事长、企管首席专家,《海尔研究》课题组组长 首席专家,《南开管理评论》编委。

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1000万套保障房,又成“逗你玩”?  

2011-01-05 17:38:10|  分类: 房产观察 |  标签: |举报 |字号 订阅

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/管益忻

 

201012份,住建部《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》给那些处在“望房兴叹”族们带来了一线曙光。《通知》赫然标出,2011年计划建设保障性安居工程任务上调至1000万套。这比2010年中央政府确定的580万套保障性住房的建设规划高出近倍。同时,1227日,中共中央政治局常委、国务院副总理李克强出席全国财政工作座谈会并发表讲话时表示,住房是民生之要,要更大规模地建设保障性安居工程,再次强调明年在全国范围内新增公租住房等保障性住房1000万套。要下决心加大投入,多渠道筹措资金,保证目标实现。

然而,当全国人民都在期待着这个天量的保障房供应计划给自己的住房生活带来实际帮助之际,却有媒体爆料称,20101229日住建部年终工作会议对此前公布的20111000万套保障房节只字未提。而有些地方政府官员更对媒体表示,地方政府是否有这个资金来建保障房值得深思;即便有国家补助,力度也不会太大。广东省住建厅官员表示,这个数还要继续协商,如果一年建这么多,土地压力、财政压力恐怕承受不住。而早在1223日,广州佛山就已将公租房建设纳入十二五规划,但具体多少套,并未详述。该地方官员也对外声称,我们现在要根据财政而定,不能盲目地下计划。由此逻辑下来,当天量保障房供应计划遭遇“资金困境”之际,便演绎成政府“逗”国人玩”的把戏了!

据了解,目前各地方都在保障房责任状的要求之下,要建公租房,但公租房不能出售,成本回收很慢,占压资金较多,很多地方因此在公租房建设上“有心无力”。也有学者认为,保障房即便与GDP不挂钩,但需要大量资金投入,地方政府缺乏应对之策,积极性不高。也有“砖家”认为,公租房基金将对承建房地产商,造成成本核算上的困难,也会导致开发商在拿地时财务上不好处理。可是,与之相反的是,一些就保障房计划对房地产市场产生的影响做出分析评价的业内人士认为,开发商建保障房可能利润率不高,但实际的收益倒未必就低,第一,开发商不用拿大量的资金去买这个土地了,土地是政府无偿提供的;第二,开发的各种资金和贷款是有充分保障的;第三,销售的速度是很快的,摇号还有人买不到呢!所以,土地不占压资金,整个开发过程中现金流有充分的保障,销售速度又非常快。因此,这对很多开发商来讲未必是一个收益率很低的生意。这一看法,就连同为开发商的北京明天房地产开发有限公司发展中心总监陈云峰以及万科副总裁、北京万科总经理毛大庆也非常赞同。

事情是如此的周折。开发商看好的保障房计划,却被地方政府以资金困难为由而导致1000万套保障房计划难以落实,而笔者要质疑的是:地方政府真正难以面对的怕不是保障房资金来源,而是巨量的保障房供应计划必然会触及到地方的土地财政收入。况且早在去年310日国土资源部即下达了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,要求各地确保保障性住房用地供应,试问,你们为什么不及早予以确保呢?再说,就在通知中还明明白白地指出,保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地,不低于住房建设用地供应总量的70%。显然,如果真要执行《通知》所要求的73的住房用地供应比例,必然会对地方政府的土地财政收入形成极大的“影响”。

对于保障房,老百姓之所以抱着莫大的希望,是因为在他们看来这个可大大缓解他们的购房压力。而在住建部放出1000万套保障房供应计划之后又三缄其口,不少地方政府也对之“意见多多”,其个中原因恐怕就要复杂得多了。而那种拿出保障房之于开发商拿地之际的财务处理问题来说事者,就更加是此地无银三百两了。

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