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管益忻教授的博客

 
 
 

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关于我

管益忻,1938年出生,青岛人。著名经济学家、经济学研究员、教授、著名战略管理与企业文化学家、著名城市战略规划专家、理论+实战派企业咨询专家。中国企业文化、客户经济研究第一人。《经济学家周报》主编,清华大学新经济与新产业研究中心首席顾问,中央军委办公厅原理论秘书,中国决策科学院院长,中国发展战略学研究会副理事长、企管首席专家,《海尔研究》课题组组长 首席专家,《南开管理评论》编委。

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房价下降:“狼”真的来了?!  

2011-03-11 11:08:08|  分类: 房产观察 |  标签: |举报 |字号 订阅

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/管益忻< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

 

< xmlnamespace prefix ="st1" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />34,远洋一方北润园二期项目中的3栋楼开盘时推出了全款8.3折、贷款8.4折的优惠,均价约为21000/平方米,最低价格为19000/平方米。而上一期开盘价为25000/平方米,区域内在售楼盘均价都在26000元以上。远洋对自我的此次降价的解释——乃起因于“对未来市场预期过于悲观”的判断。一石激起千层浪,远洋此一降价举动,业界一片哗然,以至于有人不无惊诧地猜测由此引发高房价顺垮的多米诺骨牌效应,致使房价大幅度、大面积的下跌。

无独有偶。包括万科、富力、远洋、中信等高层在内的房企老总聚会闲谈中,甚或对未来楼市流露出更为悲观的看法,一致认为限购政策一定会长期存在。其中,远洋地产总裁李明可能是最为悲观的一位,他认为,这场现在看来无比严厉的调控,将会使得一半以上的开发商面临生死存亡。华远地产董事长任志强则对外称,更严厉的调控措施还将出台。而在事情的另一面则呈现异样的景象,尽管此次政府推出的超严楼市限购令引来立场各异的批评或支持,但因为毕竟其速冻了楼市交易量而给房价的下行营造了一个似乎无以掣肘的政策环境。

毋庸赘言,中国的高房价现象是经济领域多重畸形制度混合作用酿致的结果,这也早就成为了业界共识,但究竟如何破解、梳理各股力量在房价问题上的矛盾、纠结,以至焕发出一种较谐和的促进作用,仍然存在着诸多的不同的观点和视点。不过,迫于工业化、城镇化之大趋势这一基础背景——经济、社会、人口、户籍大变迁;迫于一(二)线城市房价的持续上涨及其后续动力的不断加码,使得高房价这个难题,不论其处理起来有多么地棘手、多么地煞费周折,可毕竟已经到了必须对其痛下“杀手”的时候了。

我们知道,县城里的房子总是要比乡镇的房子贵,省会城市的房价也总是比一般城市高,而像北上广深这样的一线城市,其房价更是遥遥领高于国内其他各大城市——甚至可以与世界发达国家的房价水平一比高低。这其中内涵的经济逻辑就在于——这些城市在基础设施投入上的不断加大而形成的土地价格持续上涨,更由于所有资源、要素聚集机制形成的企业生产、个人生活资源配置1+12效应——最终导致以土地为首要载体要素的房子售价的相对或绝对上涨。与此相关,笔者早在2007年就提出的CXD理论亦可对这个问题作出某种特定视角的解析,也就是说,要想从根源上解决中国的房价水平与普通百姓收入之间不断激化的矛盾,就必须以发展极、产业集群大体系化整为零——中心多层次化,各种资源有层次、有侧重地外移及其分散化科学架构为首要措施,来实现大城市体系,大中小城市,尤其是城乡关系的统筹、合理解决。只有这样,才能在实现人流追随发展极、产业集群发散外移的过程中,彻底根除部分城市的不断攀升高房价之病灶。

房价涨得最凶的城市往往是那些政治、经济、文化、教育等等资源最为集中的城市。目前这种像北京集中了全国25211工程高校的这种教育资源配置,要想不吸引人(人才)那是不可能的。如果仅仅是学校也就罢了,北京还是文化中心,还是经济中心,还是教育中心,更勿提什么信息中心、金融中心之类的次中心了。改变这一现状,并最终找到规模经济与规模不经济之间的平衡点,这才是调控北京乃至全国范围内房价暴涨趋势的根源之所在。

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