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管益忻教授的博客

 
 
 

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管益忻,1938年出生,青岛人。著名经济学家、经济学研究员、教授、著名战略管理与企业文化学家、著名城市战略规划专家、理论+实战派企业咨询专家。中国企业文化、客户经济研究第一人。《经济学家周报》主编,清华大学新经济与新产业研究中心首席顾问,中央军委办公厅原理论秘书,中国决策科学院院长,中国发展战略学研究会副理事长、企管首席专家,《海尔研究》课题组组长 首席专家,《南开管理评论》编委。

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调控房价:重在发挥税收手段的作用  

2011-03-15 11:44:45|  分类: 房产观察 |  标签: |举报 |字号 订阅

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今天上午10点,温总理在回答中外记者提问时强调,调控房价要三管齐下:一是要控制货币的流动性;二是要运用财政、税收和金融的手段来进行市场调节;三是加强地方政府的责任,无论是物价和房价,地方都要切实负起责任来。本人以为,温总理提出的“三管齐下”中的第一条是跟国际国内的经济复苏程度唇齿相依的调控手段;而第三条则是针对各地方政府提的一项具有行政命令色彩的调控手段。从某种意义上来讲,一、三这两大调控手段都多少带有阶段性或特定指向性的特点。而其第二条——“运用财政、税收和金融手段来调节市场的需求”,则大有文章可做,应全方位、大视野地运用。

按照我国个人所得税法的相关规定,房屋租赁所得与房地产转让所得,是应该缴纳个人所得税的。即按照售出价与购入价的差额适用20%比例税率或者为成交价的1%。而根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定,转让房地产并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,实行四级超率累进税率规定即:获利超过房屋原购入价格及相关必要之和50%的部分,税率为30%;获利超过50%、未超过100%的部分,税率为40%;获得超过100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。获利超过200%的部分,税率为60%。

举例来说,如果一个人在2008年末花100万在昆玉河边上购得了一套100平米的房子,而在2010年末以400万元的价格卖出的话,那么,他首先要交4万元的个人所得税;然后再用售出价400万减去购入价100万即其获利300万元,按照上述“获利超过200%的部分,税率为60%”的规定,其所获利300万元就要缴180万元的土地增值税;两项税收合计184万元。如果再加上其他相关税费,炒房的“负担”就相当的重了。

可是,在现实操作过程中,凡是涉及到房地产的,不论是个人所得税还是土地增值税,除了法律规定范围内的减免情形之外,那些应税所得者往往在种种有形无形的规避之下成了“漏网之鱼”。真正老老实实,循规蹈矩应税者寥若晨星,少之又少。当然,在如此之短的时间内,炒房获利高达三倍之多可能属极端案例,但这两年间的房价一再暴涨又的确是一个无以否认的事实,更为严重的是,它更凝固成了一个房价只涨不跌的公众预期。这个房价只涨不跌的公众预期更进而恶化了中国广大民众的人文社会心理环境!

面对各种作“漏网之鱼”的可能性,面对一再恶化着的“公众预期”——只涨不跌的大泛滥的人文社会心理环境。尽管国内外有不计其数的学者有不计其数地抨击中国的畸形房价收入比,但直到今天也仍难令人满意,高房价与民众收入间形成的巨大鸿沟依然故我。之前有媒体曾经采访过一位月收入4000元的北京市民,按照她的收入,如果要想在北京的四环以里买套100平米的房子,她不吃不喝也要工作将近于100年时间才有希望。同时,还必须看到,这一可怕鸿沟——必将把人们的价值观引向另一可怕的境地——为追逐300%的利润而甘冒上绞架危险的魔鬼路径及其由此带来的灾难与浩劫。这或许应该是合理的房价收入存在必要性的经济学原理之所在。

故此,在科学的制度设计基础上,以杜绝以投机炒房获利为目的,大力强化房地产交易相关法律法规执行力度,或许应成为现阶段国家房价调控措施的重中之重了。已有的个人土地增值税(包括房屋交易所得税)再加上目前正在试点过程的房产税,这必将形成一个包括了房屋交易与占有在内的法制体系——以增值税(所得税)来打击炒房,以房产税控制囤房,以至于从根本上打击投机炒房、围剿肆意囤房。

这才是释放空置房以增进房源数量、增加持有与交易成本来稳定楼市的可持续长久之计。

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