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管益忻教授的博客

 
 
 

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关于我

管益忻,1938年出生,青岛人。著名经济学家、经济学研究员、教授、著名战略管理与企业文化学家、著名城市战略规划专家、理论+实战派企业咨询专家。中国企业文化、客户经济研究第一人。《经济学家周报》主编,清华大学新经济与新产业研究中心首席顾问,中央军委办公厅原理论秘书,中国决策科学院院长,中国发展战略学研究会副理事长、企管首席专家,《海尔研究》课题组组长 首席专家,《南开管理评论》编委。

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可怕的房价收入比之“痛”  

2011-03-17 16:17:55|  分类: 房产观察 |  标签: |举报 |字号 订阅

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所谓房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。在有中国特色的市场经济条件下,我们的房价收入比到底应该是多少才合理、科学和符合供求关系常态的呢?下面,让我们借助相关数据作一逐步分析。

按照国际通行惯例,房价收入比计算公式,乃通过一、二手房价中位数同家庭收入中位数进行比值测算。实践中,但因为西方房价收入比系数中的房价是以套为基本单位来进行统计和计算的,而我们国家的房价是以平方米为基本统计单位,所以,必须要对“套”和“平方米”这两个不同的核计单位给定义,才能最终相对精确地测算出我们国家的房价收入比。按照“房价中位数”这一框架,我以为,似应确定二个数字:中等质量的房屋均价、中等户型的平方米数,二者相乘便得出“房价中位数”的实际数据。

先说中等质量的房屋均价。根据安居客的统计,截至昨天,今年3月北京二手房交易均价为25000/平米。至于中等户型。尽管目前房地产市场上的小户型呈现出热销的局面,但究竟是多大的户型才算是小户型呢?根据近年来开发商大事推荐的楼盘来看,所谓的小户型即8095平方米的二居室或90120平方米的三居室。在此,其住用的意义是:按照一个三口之家的基本生活需要来看,至少得是< xmlnamespace prefix ="st1" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />80平方米的二居室了。由此可见,如果要按照一个家庭最低标准的生活需要来定义“中等户型”,那也得是90平米左右的二居室或者小三居了。

这样看来,北京的房价中位数应该是:25000元(中等质量房屋均价)乘以90平方米(中等户型)等于225万元。再说平均工资。根据北京市统计局公布的数字,2009年全市职工年平均工资为48444元,如果按照媒体公布的过去年均10%的增幅来计算,2010年北京市全市职工年平均工资为53288元。这样的话,一个三口之家——父母加孩子,其年均收入应该在106576元。最后,用225万元的房价中位数除以106576元(2010年北京市职工平均工资),就可以得出一个约等于21倍的房价收入比。这样的房价收入比到底意味着什么呢?

目前流行的36倍的房价收入比说法,据说是20世纪90年代初世界银行专家黑马先生(AndrewHamer)在进行中国住房制度改革研究时,提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例。深入探究,我们或许可以了解黑马先生当时提出36倍房价收入比的经济学基础之所在。

根据2009113日的媒体报道,2008年上海男性平均结婚年龄为32岁,女性平均结婚年龄为29.6岁。如果将包括农村青年在内的全国平均结婚年龄折中为25岁的话,即便是结婚之后第二年——即26岁生孩子,到孩子18岁上大学时父母也就44岁了,孩子上大学的花费肯定比在中小学期间要多,所以父母需要在其子女步入大学校门之前为其准备一笔钱。至于其大学(四年)毕业后(父母48岁),不论是深造还是就业,以至于其后的谈恋爱、结婚,只要不从父母兜儿里掏钱也就算万幸了。由此可见,除了那些婚前由父母代为买房者,绝大多数年轻人只有在其结婚生子直到孩子中学毕业为止的18年,才是挣买房钱的净时间。

一般而言,一个家庭的全部收入,除了要为孩子储蓄教育基金之外还要支付家庭日常开支,这些就往往会花去一半的工薪收入。所以,真正用来挣买房款的时间还应该是这18年的折半——9年;如果再扣除生活中其他零星用度,纯粹用于挣买房钱的净时间还得再减去3年——即6年了。如果再算上因为家庭及子女开支大小不同、父母挣钱能力大小不同以及生活宽裕程度不同而带来的变量,或者就会发生房价收入比为513131等不同情况了,但不管怎么说,61的房价收入比应该是一个家庭财产安全的边界之所在。这,或许是黑马教授所计算出的合适的房价收入比为36倍的内在逻辑之解读吧!

毫无疑问,本计算之数据及其解读肯定有很大弹性和不确定性,本人以为,这种较贴近“过日子”思维演算而来房价收入比值该是被民众所认可的。而目前中国这种房地产在经济总量中的“一支独大”跟房子在普通家庭资产中的“绝对统治”地位的现状,极大了恶化了社会人文环境——过去是一切“向钱看”,现在是一切“向房看”了!

当然,在目前的房价水平上,如果说要将房价收入比降到我们认为合理的36倍的水平,几乎是根本不可能的事情。但即便如此也不能够抹杀合理的房价收入比作为一个与百姓生计密切相关的比值的科学性,否则,房子必然会因为其自身价值的极大诱惑,而将整个社会的价值观导向一个非常危险的境地!至于采取什么样的政策措施、选择什么样的制度安排,以使得我们的房价收入离“合适”更近一些,则需要包括学者、政府、群众在内的群策群力了。

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