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管益忻教授的博客

 
 
 

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管益忻,1938年出生,青岛人。著名经济学家、经济学研究员、教授、著名战略管理与企业文化学家、著名城市战略规划专家、理论+实战派企业咨询专家。中国企业文化、客户经济研究第一人。《经济学家周报》主编,清华大学新经济与新产业研究中心首席顾问,中央军委办公厅原理论秘书,中国决策科学院院长,中国发展战略学研究会副理事长、企管首席专家,《海尔研究》课题组组长 首席专家,《南开管理评论》编委。

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北京租房:期待制度管控的“给力”  

2011-03-09 10:40:06|  分类: 房产观察 |  标签: |举报 |字号 订阅

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京版新国八条的出台给北京楼市以当头棒喝,持续上涨的房价暂时但总算得以遏制,楼市成交量也在短时间内发生了急速下降。但与此同时,北京的房租却发生了大幅度的上扬。针对这个问题,置身两会期间的北京市委书记刘淇作出应对,称今后北京出租房比例将达到全部住房的60%;政府还将出台法规调控房屋租金。他表示,为要真正确定“以租为主”的市场体系,北京市政府将加强对出租房的管理,包括房源保证、制度建设。对于北京近日房租大幅上涨的现象,他认为,虽然房租涨跌是市场行为,但是不能由着房东涨价,所以,在出租房租金管理上,政府要有法规和管理政策,应该对出租房租金进行宏观调控。

关于租金的上涨,有些中介唯恐天下不乱。俗语说,(对于戏法)不会看的看热闹,会看的看门道,业内人士都知道,中介们的“无良”也是有着特定的经济机制的。一般而言,中介的服务费也就是一个月的房租,可房租越是上涨他们挣得佣金就越多。尽管这一行为掺杂着一些供需关系的因素,但既然租金上涨对他们有利,那么,结果就变成了原因。再说,相对于承租人和出租人对租赁关系稳定性之诉求来说,中介们更加企望租赁市场“活跃”度越大越好!特别在眼下,房屋租赁市场的一般慢情形是由中介牵头达成的房屋租赁合同大半为一年期限,如果套租房一年的合同期满,房东或中介不同意续租,承租人就得无条件退房,如果重租就得再交中介费,而再交的中介费则需按新的交易额计算。租赁(佣)关系的不稳定性、周知短促性以至房屋租金上涨的随意性是中国人不愿意租房住的重要原因。

此外,出租房房源存在诸多难题。在西方国家,一个业主如果要外出旅行一个月的话,他就充分利用这一个月时间将自己的房子租赁出去,以挣得租金。但在中国这显然是不可能的。一方面,租赁市场的混乱足以致使房东不敢相信中介,另一方面,更害怕陌生的承租人对自己的住房、相关部件甚至是个人信息造成损害以致侵害,所以,在中国根本没有短期租赁市场。而目前存在于租赁市场上的所谓的“短租房”,多为承租人或者中介公司对自己支付租金的房子短期出租的行为。故此,笔者以为,国家应该制定相关的政策法规,完善相关制度,促进包括短租在内的整个房屋租赁制度安排的逐步完善和健全。

众所周知,早在房价大幅上涨的2009年,就有许多人在网上大晒黑房屋灯率。而在鲜活的现实生活中,黑灯现象几乎到处都有,不仅郊区大盘有,市区里的很多房子也是处于空闲无人居住的状态。而这些黑灯房的黑灯原因也是多种多样。有的是户型太大,户主人口少,住用面积小而导致相当部分的空置;再就是房主因为种种原因难以对房子负起管理而造成房屋闲置,等等。不论是哪种空置,概而言之,租房制度的根本缺位该是其“罪魁祸首”。窃以为,国家不妨可尝试以居委会和社区办为主要管理单位,对其辖区内的空置房进行统管,利用居委会、社区办与辖区住户之间的熟悉与信任关系,形成完善、有效的管控机制,使房子逐步安全、畅通地进入租赁市场,并最终以此为基础单元建立一个覆盖全市范围内的、以便民服务为主要功能的、管理机制完善的房屋租赁管理体系。

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