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管益忻教授的博客

 
 
 

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关于我

管益忻,1938年出生,青岛人。著名经济学家、经济学研究员、教授、著名战略管理与企业文化学家、著名城市战略规划专家、理论+实战派企业咨询专家。中国企业文化、客户经济研究第一人。《经济学家周报》主编,清华大学新经济与新产业研究中心首席顾问,中央军委办公厅原理论秘书,中国决策科学院院长,中国发展战略学研究会副理事长、企管首席专家,《海尔研究》课题组组长 首席专家,《南开管理评论》编委。

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2011年04月02日  

2011-04-02 17:30:35|  分类: 房产观察 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产调控“三问”

 

随着4月1日愚人节的到来,直面国人的一些地方政府的大员们大大地玩了一把“愚弄”人的游戏。眼看着宣布房价调控目标的最后期限已过,500多家城市政府仍然默不做声,而在如期公布了房价调控目标的近100个城市政府中,也只有北京交出了答卷,北京自己确定的目标明确宣布了“2011年度全市将加大住房保障力度,廉租住房应保尽保,公共租赁住房保障能力明显提高,新建普通住房价格与去年相比稳中有降。” 虽然还要听其言观其行,但是“廉租房应保尽保”,“公租房保障能力明显提高”和“新建房价格稳中有降”的承诺或多或少地让人们看到了一点“首善之区”的映像,然而在迥然不同的其他100家城市中难觅此三者“好孩子”作业,更有甚者,还把住房价格控制目标改为价格“涨幅”控制目标。然而此控制非彼控制,前者是要降价,后者反而成了涨价,比如青岛要求新建住房价格涨幅,明显低于本年度城市居民人均可支配收入增幅,表面上也是要降低,实际上死咬住的却是增幅大小。而上海,也把房价调控目标定为“涨幅要低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平”,这就意味着可以涨,显然这就给涨价留出了余地,虽然幅度控制在8%以内,因为上海今年的GDP增长目标为8%左右。

截至30日,已出台的房价控制目标方案大体可以分为三类:其中比例最大的就是这一类,直接与当地年度经济增长目标或人均可支配收入增长目标挂钩,广州和深圳等一线城市均采取此类目标方案。第二类则索性公布了具体的房价涨幅数字,如兰州市要求年度房价涨幅低于9%。第三类方案属于较为独特的方案,如贵阳市提出低于去年全国房价涨幅的平均值。总之,怎一个“涨”字了得。

面对此情此景,我们不禁要问:

为什么一些城市政府不顾老百姓的住房支付能力特别是处于极其弱势地位的老百姓之住房刚需呢?

必须指出的是,从某些城市的房价调控方案可看出,他们的态度已经从对房价的“遏制”转变成了半推半就式的“消极抵抗”甚至某种意义上的怂恿了,“新国八条”明确提出了当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力三项要求,并且要求征求社会意见,为什么有些城市政府竟然阳奉阴违,只与GDP、人均收入增幅挂钩,而没有考虑到关键的“居民住房支付能力”这一指标,关键是房价降了地价就要降,地价降了政府收入就会减少,说到底还是土地财政在作祟,为了自己的私利而致国家利益和百姓住房的刚需于不顾。

为什么房地产商人在本来准备降价的情况下还要“反水”加价?

在国家新政迭出的大背景下,在世人一片喊跌的众口一词中,让房价调控目标与GDP同步,摆明了就是地方政府认为现在的房价是合理的,而且还要上涨的,有些房地产商本已经做好了降价促销的准备,近期一些地方政府目标一出,他们便闻风而动,立刻改弦更张,原本还在制定降价促销方案者,现在长舒一口气:政府部门都在看涨,只是控制上涨的幅度,自己为什么这么积极呢?说一千道一万,还是那些政府大员们考虑自己的多,考虑老百姓的少。

 为什么购房者从观望重新变成 “被购房”呢?

时下本已打算继续持币待购,等待房价进一步下跌的购房者在此形势下变成了被(迫)购房者,近日媒体报导, 47.8%的人认为今年房价将稳中有升,14.2%的人甚至认为今年房价将迎来报复性反弹。已有近三成的购房者感到房地产价格要涨,准备出手买房了。可见眼下房地产价格控制目标的出台非但没有起到稳定房价的作用,反而加大了人们看涨的预期。

好在中央政府和住建部29日下发的通知要求,各地要在本地区内听取社会的意见,取得社会的认同和支持。就是要考虑老百姓的意见,而不是开发商的意见。分析人士认为,住建部的最新表态意味着,当前房地产市场的调控基调并未放松。如果一些地区的房价调控目标难以得到社会认同支持,反而可能出台更为严厉明确的政策措施。现在还有500多个地方政府尚未公布自己的房价调控目标,上有中央的三令五申,下有民众的殷切期盼,前有首善之区的榜样作用,何去何从,大家都将拭目以待!

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